多城市房贷变相提高

    近日，多家媒体报导，北京、广州、上海、重庆、青岛、杭州、大连、珠海等城市房贷政策正在收紧。

     其中，北京、广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为9折；杭州部分银行首套房利率已提升至9.5折；重庆首套房部分银行调整至基准；北京二套房贷款期限最长不超过25年。

     今年元旦起，北京地区各主要商业银行便逐渐将首套房利率全面调整为9折，不过也有银行根据自身情况延长了首套房8.5折利率优惠的执行时间。从2月份开始，8.5折优惠的“末班车”已彻底地消失。

     媒体报导的北京房贷新政的基本内容：一是提高了基准利率，房贷利率不低于基准利率9折；二是缩短了二套房的贷款期限，自2月8日起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等。而上海一些银行为了缓解房贷余额压力，鼓励客户提前还贷，市场上已经很难寻觅9折以下的房贷。

    房贷政策的收紧或与“天量”信贷有关

    有业内人士认为，各地房贷政策的收紧与1月份“天量”信贷数据预期有关。

多家机构预计今年1月份新增信贷规模较大可能会超去年同期的2.51万亿元，甚至将高达2.8万亿元。

     2月7日有媒体报导称，央行近期开始对部分银行的放贷进行调控，要求不同程度地收缩信贷投放规模。

   大陆“天量”信贷被认为是资产泡沫的原因。

   资金利率上行或影响贷款利率进一步上行

    年后央行接连上调常备借贷便利（SLF）利率以及7天、14天和28天逆回购中标利率，央行此举被外界理解为“政策性加息”。但最终的作用结果，显然是资金利率的上行。

     在央行的几次调整下，实际利率已经飚升。在利率已基本市场化的新环境下，随着银行揽储成本的提高，有分析认为，贷款加息也都是迟早的事。

     海通证券宏观分析师姜超在研报中认为，截至2016年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%。目前10年期国开债利率已接近4.1%，国开债完全是政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但发放房贷要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，其资本金有限，因而资本占用的成本较高。按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较看，合理的房贷利率应在5.5%左右。

     专家：80%开发商将在行业调整中退出或者死去

     但房贷利率的上行，被认为是对房价以及房地产行业带来致命影响的又一重要因素。

     经济学家马光远发表文章表示，商业银行在这个时候收紧房贷，一方面说明他们对未来市场的风险预判在提升，另一方面，对未来整个房地产的走势并不乐观。取消9折利率优惠政策，相当于一次加息，而缩短二套房贷的期限或者鼓励客户还贷，除了减少房贷余额，也是基于风险的考虑。所以，就金融机构的态度而言，2017年整个房贷市场出现2016年那样的井喷状况的概率几乎为零。

    马光远还认为，中央的货币政策的重心已经从“稳增长”让位于“防风险”，强调防控资产价格泡沫，意味着今年二套以上的房贷政策肯定会再次加码收紧。

    马光远表示，对于房地产企业而言，在房价快速上涨的周期结束之后，开发商的分化是必然的，“20%的开发商有可能抓住行业调整的机会，完成产业模式的重塑，重新规划行业的玩法和利润链条，剩下80%的开发商，一定会在未来的行业调整中退出或者死去”。

 

        本文根据媒体报道编辑